经典案例
发布时间：2026-06-15
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案情回溯：
买房入住十余年，却因开发商未办理规划审批手续，始终无法拿到不动产权证书，成为众多“问题楼盘”业主的共同痛点。本案便是一起典型的因违法建设导致办证难，业主起诉自然资源部门行政不作为的群体性维权案件，北京翰汇律师事务所陈华律师与赵玉玺律师共同代理，最终成功确认行政机关拖延履职违法，撤销错误复议决定，为业主后续维权打通关键通道。
本案18位原告均为陕西某市某小区业主，自2006年至2015年间，先后与当地某房地产开发公司签订房屋买卖合同，购置案涉小区房产。房屋交付后，业主们一直正常居住使用，但因项目建设时未依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等法定审批手续，属于违法建设，导致全体业主始终无法办理不动产权登记，合法权益长期受损。
2025年1月，为推动问题解决，18位业主共同委托北京翰汇律师事务所陈华、赵玉玺两位律师维权，律师随后向当地自然资源和规划局邮寄《履行法定职责申请书》，请求市自规局依法查处案涉项目的违法建设及违法用地行为，并责令补办相关手续以达到办证条件。市自规局收到申请后，仅由其某分局作出一份《告知书》，称正在调查取证，但此后便以“行政管辖权几经变动、资料缺失、社区不配合”为由中止调查，且未将中止调查及后续处理结果书面告知业主。面对行政机关久拖不决的不作为，律师于2025年7月向当地市人民政府提起行政复议，然而市政府却以市自规局已履行主要职责为由，驳回了业主的全部复议请求。
多次维权无果后，陈华律师代表业主向法院提起行政诉讼，请求撤销市政府的错误复议决定。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
律师介绍：
赵玉玺律师
在法院实习法官助理职位，熟悉案件的办案流程以及诉讼程序，热爱法律事业，见微知著，举一反三，用法律捍卫每一位当事人的合法权益。擅长民法，行政法等领域。
难点分析：
1. 原告主体资格争议突出。两被告一致抗辩认为，业主与违法建设查处行为仅存在私法上的利害关系，不具备公法上的利害关系，不符合行政诉讼原告主体资格。其主张违法建设的处罚对象是开发商，而非业主，业主应通过民事诉讼向开发商主张权利，这是此类案件中行政机关最常用的免责抗辩理由。
2. 行政机关“形式履职”抗辩迷惑性强。市自规局主张其已履行全部法定职责：已作出告知书、出具违法建设认定函、移送综合执法局查处、立案调查并中止调查，不存在不作为情形。普通业主难以区分“形式履职”与“实质履职”的法律边界，难以反驳行政机关的抗辩。
3. 复议决定已维持原行政行为，翻盘难度大。市政府已经作出驳回复议请求的决定，原审裁判思路易受复议结论影响，想要同时撤销复议决定并确认原行政行为违法，需要从事实认定、法律适用两个层面全面推翻两级行政机关的结论。
4. 开发商注销导致案件复杂性增加。案涉项目开发企业已于2020年办理注销登记，行政处罚主体灭失，行政机关以此为由终止调查，使得业主通过行政查处推动补办手续的路径受阻，案件后续处理存在不确定性。
承办亮点：
精准援引司法解释，夯实原告主体资格。律师当庭引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条第五项规定，明确指出：业主为维护自身合法权益向行政机关投诉，要求查处侵犯其权益的违法行为，与行政机关的查处行为具有法律上的利害关系，具备法定原告主体资格。行政机关将利害关系限定为“公法上的利害关系”，属于对法律的错误解读，直接击穿对方核心抗辩。
厘清法定职责边界，戳穿“形式履职”假象。律师详细梳理行政机关的履职时间线，明确指出：市自规局收到查处申请到回复，远超法定10个工作日的立案时限，属于明显的拖延履行法定职责；且其作出的中止调查决定不符合《自然资源行政处罚办法》规定的法定中止情形，亦未依法书面告知业主，程序严重违法。
全面驳斥复议决定错误，推动一并撤销。针对市政府的复议决定，律师指出：复议机关未查明市自规局拖延立案、未依法告知调查进展及处理结果的违法事实，错误认定其已履行主要职责，属于事实认定不清、适用法律错误，依法应当予以撤销。
灵活调整诉讼策略，守住核心胜诉成果。针对市自规局一审期间作出终止调查决定的情况，律师向法庭明确说明：即便行政机关改变了原行政行为，原告仍有权要求确认原拖延履职行为的违法性。这一主张既符合法律规定，又避免了因变更诉讼请求导致的诉讼拖延，成功守住了核心胜诉成果。
聚焦业主核心诉求，明确后续维权方向。律师在庭审中反复强调，业主的核心诉求是解决办证难题，确认行政机关违法只是第一步。本次胜诉将倒逼行政机关正视问题，推动相关部门统筹解决历史遗留问题，为业主后续通过政府协调补办手续奠定法律基础。
办案结果：
法院经公开开庭审理，采纳陈华律师的代理意见，于作出生效行政判决，本案取得阶段性全面胜诉：撤销被告市人民政府作出的《行政复议决定书》；确认被告市自然资源和规划局对原告申请查处事项未在法定期限内作出处理的行为违法；法院审理认为，市自规局作为城乡规划主管部门，具有查处违法建设的法定职责，其收到申请后未在法定期限内立案调查，属于拖延履行法定职责；市政府作出的驳回复议请求决定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。本次胜诉不仅为18位业主讨回了公道，确认了行政机关的违法性，更为推动小区历史遗留问题的解决提供了强有力的司法支撑。
律师寄语：
“买房办证”是每个购房者最基本的诉求，但因开发商违法建设、监管部门履职不到位导致的“办证难”问题，长期困扰着众多业主。本案的胜诉充分说明，当行政机关不依法履行监管职责时，公民有权通过行政诉讼维护自身合法权益，法院也将依法监督行政机关依法行政。
在此提醒广大购房者：第一，购房时务必查验开发商的“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证），切勿购买手续不全的房屋，从源头规避风险；第二，若不幸遭遇“问题楼盘”，切勿盲目等待，应及时联合其他业主，通过法律途径主张权利；第三，向行政机关提交履职申请时，务必留存邮寄凭证、申请材料等全部证据，若行政机关在法定期限内未予答复或作出不合理处理，可依法提起行政复议或行政诉讼。
需要特别说明的是，开发商注销并不意味着维权无路。行政机关对违法建设的查处职责、对历史遗留问题的统筹解决职责，不因开发企业的注销而免除。通过确认行政机关不作为违法，能够有效推动政府相关部门介入协调，推动问题楼盘的盘活与办证工作。
北京翰汇律师事务所长期深耕行政诉讼、房地产纠纷、群体性维权等业务，擅长处理问题楼盘办证难、行政机关不作为、违法建设查处等疑难复杂案件。如果您遭遇类似的房产纠纷或行政维权难题，可及时咨询专业律师，我们将以专业的法律素养和丰富的办案经验，为您提供全方位的法律支持，守护您的合法财产权益。
