经典案例
发布时间：2026-06-10
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案情回溯：
商品房预售资金监管是保障楼盘正常建设、防范烂尾风险的核心制度，也是购房者权益的重要防线。当楼盘陷入烂尾困境，购房者向住建主管部门申请履职核查、查处违规行为时，若遭遇行政机关敷衍答复、推诿监管职责，当事人可通过行政复议依法维权。本案便是一起典型的商品房预售资金监管行政履职纠纷，由北京翰汇律师事务所邹富丞律师代理，最终成功推动行政机关撤销原答复、重新履职。
本案当事人施某购买了河北某房地产公司开发的商品房，双方依法签订《商品房买卖合同》。购房后，该项目因故停工烂尾，迟迟无法按照合同约定完成竣工验收、交付房屋，即便项目自2022年被纳入当地“保交楼”专项项目，复工交付工作依旧停滞不前。为查清项目烂尾根源、维护自身合法权益，施某委托北京翰汇律师事务所邹富丞律师维权。律师于2026年1月向当地市住房和城乡建设局提交《履职查处申请书》，提出三项核心诉求：一是全面调查案涉项目预售资金流向、使用明细以及烂尾原因，并依法公开相关调查结果；二是依法查处开发商违规使用预售资金、违反资金监管规定的行为；三是督促主管部门履行监管职责，协助购房者办理退房、退款相关事宜。市住建局收到申请后，向开发企业下达整改通知与自查自纠通知，要求企业自行排查资金使用问题。3月，住建局作出《履职查处申请书的复函》，函中称未发现开发商违规使用预售监管资金，认定资金均按施工进度用于工程建设；同时将退房退款诉求界定为普通民事纠纷，拒绝介入协调。律师认为该复函认定事实不清、证据不足，住建部门未全面履行法定监管、调查、查处职责。多方沟通无果后，邹富丞律师向市人民政府提起行政复议，请求撤销案涉复函，并责令住建局重新全面履职。
律师介绍：
邹富丞律师
从事法律行业多年，接触过众多行政案件、民事合同纠纷等案件。针对行政复议、听证、行政处罚案件有过深入了解，始终坚持受人之托忠人之事理念，努力办好每一个案件，提供优质的法律服务，坚持提高自身专业能力，完善办案思维，最大程度实现业主诉求。
案件难点：
1. 行政文书存在隐性矛盾，普通当事人难以识别：住建局一方面向开发商下发整改通知，明确查实企业存在“未将部分预售资金存入监管账户”的违规行为；另一方面又在对当事人的复函中声称资金使用合规，两份官方文书内容相互冲突。普通购房者缺乏法律与文书审查能力，很难指出该核心逻辑漏洞。
2. 行政机关以“企业自查”替代行政核查，履职流于形式：面对当事人的核查申请，住建局未主动开展实地调查、调取资金拨付凭证，仅要求开发商自行提交自查报告，以企业单方陈述作为答复依据，履职程序存在明显瑕疵，但该问题需要结合行政监管法规逐一论证。
3. 以商业隐私为由拒绝公开资金明细，信息公开诉求受阻：当事人要求公开预售资金流向、使用明细等核心信息，住建局以涉及商业秘密、其他购房者隐私为由，仅作出笼统表述，拒不提供具体凭证与数据，变相拒绝信息公开，增加了维权举证难度。
4. 刻意划分法律关系，推诿协调职责：住建局将退房退款诉求单纯归为购房者与开发商之间的民事合同纠纷，主张行政机关无权介入。但案涉烂尾、退款纠纷根源与预售资金监管失职直接相关，如何界定行政机关的监管协调义务，是本案重要抗辩难点。
承办亮点：
直击核心矛盾，指出文书自相矛盾：律师当庭重点指出，住建局出具的整改通知书已明确开发商存在未足额缴存预售资金的违规行为，但其后续向当事人出具的复函却作出“资金使用合规、无违规情形”的结论，两份官方文件认定事实完全冲突，足以证明原复函事实认定不清、依据不足，从根源上否定答复的合法性。
厘清监管职责边界，驳斥“企业自查替代行政履职”：结合本地预售资金监管规定明确，住建部门是预售资金日常监管的法定主体，核查资金流向、查处违规行为是行政机关的法定义务，不能将监管职责转嫁给开发企业。住建局仅依靠企业自查报告作出答复，未主动核查资金凭证、工程进度，属于典型的履职不到位。
针对性驳斥信息公开不作为：当事人申请公开的预售资金流向、使用明细，属于住建部门履职过程中应当主动掌握的监管信息，并非法定不予公开的商业隐私。住建局仅笼统回复、不提供具体明细，未依法回应当事人的信息公开诉求，未全面履行答复义务。
区分民事纠纷与行政监管职责：律师明强调退房退款虽属于买卖双方的民事纠纷，但项目烂尾、购房者权益受损，与预售资金监管缺位直接关联。住建部门作为行业监管单位，在查实企业违规后，负有督促整改、协调化解纠纷的附随职责，不能简单以“民事纠纷”一推了之。
结合保交楼政策强化论证：保交楼政策的核心目标是保障购房者权益、规范项目资金使用，而非免除监管部门的法定职责。项目纳入保交楼范围后，资金监管标准理应更加严格，住建局更应全面核查资金使用情况，其怠于履职的行为违背保交楼政策初衷。
办案结果：
市人民政府全面审理后，作出行政复议决定书，我方当事人取得阶段性全面胜利：认定市住建局作出的《履职查处申请书的复函》存在事实认定不清的问题：该局一方面查实开发商未将部分预售资金存入监管账户并下达整改通知，另一方面又在复函中认定资金使用合规，内容相互矛盾；同时住建局未对资金使用情况主动核查，仅依靠企业自查报告作出结论，履职存在瑕疵。最终复议决定：撤销其此前作出的案涉复函，责令该局在法定期限内重新作出答复。
本次复议胜诉，彻底推翻了行政机关此前的敷衍答复，倒逼住建部门重新启动全面调查工作。接下来，住建局需依法核查项目预售资金流向、烂尾原因，对开发商违规行为开展查处，并正面回应当事人的全部诉求，为购房者后续维权打通关键通道。
律师寄语：
近年来，楼盘烂尾、预售资金违规使用是房地产领域高发问题，而商品房预售资金监管制度，是守住购房者“钱袋子”、保障楼盘顺利交付的最后一道防线。很多购房者遭遇楼盘烂尾后，只知道通过民事诉讼起诉开发商，却忽略了向住建主管部门申请履行监管、查处、信息公开等法定职责。
结合本案办案经验，在此提醒广大购房者：当所购楼盘停工烂尾、怀疑开发商挪用预售资金时，可依法向住建部门提交履职申请，要求核查资金明细、查处违规行为；若行政机关作出敷衍答复、推诿监管职责、拒绝公开关键信息，不必被动接受，行政复议、行政诉讼都是合法有效的维权途径。
同时也要明确，“保交楼”专项政策是为了盘活项目、保障交付，绝非房地产企业违规使用资金的“保护伞”，也不能成为行政机关怠于履职的借口。行政机关在落实保交楼工作的同时，必须严格遵守预售资金监管法规，依法履行监管职责。
北京翰汇律师事务所长期深耕房地产纠纷、商品房预售资金监管、行政复议、行政诉讼等业务，擅长处理楼盘烂尾、监管不作为、行政答复违法、信息公开纠纷等疑难案件。如果您遭遇楼盘烂尾、开发商挪用购房资金、住建部门怠于履职、维权求助无门等问题，可及时咨询专业律师，依托法律武器维护自身合法权益。
