经典案例
发布时间：2026-04-05
点击次数：
购房交了首付款，却因开发商延期交房和高压线问题导致贷款无法办理。面对开发商的拖延和其他业主的妥协，李某坚持维权到底。北京翰汇律师事务所刘茜律师代理的这起商品房买卖合同纠纷案件，经过一年多的艰苦努力，数次开庭和庭下沟通，最终法院判决支持解除合同、开发商全额退款并支付资金占用费。这一案例彰显了坚持维权的价值，也展现了律师在复杂房产纠纷中的专业力量。
案情回溯：三年前购房，如今面临交房无期
2021年，李某与陕西某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买位于陕西某市的预售商品房。根据合同约定，开发商应当在2024年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，李某按约支付了首付款和定金，为履行合同做好了充分准备。然而，好景不长，在准备办理银行贷款时，问题出现了。银行工作人员告知李某，案涉楼盘上面有高压线，这导致贷款手续一直无法办理。李某多次与开发商沟通此事，但问题迟迟得不到解决。更令李某担忧的是，2024年6月，开发商向业主发布了《房屋延期交付告知书》，明确表示案涉房屋将无法按期交付，延期至2025年3月交付。开发商在告知书中称，项目在施工建设期间受到新冠疫情、2021年全运会等不可抗力因素的影响，经历了房地产市场低迷等诸多不可预见的问题。
面对这样的局面，李某陷入了困境。一方面，贷款无法办理，剩余房款无法支付；另一方面，交房时间一再推迟，且开发商能否在延期后如期交付仍是个未知数。更为严重的是，房屋上方存在高压线的问题始终未能得到妥善解决，这不仅影响贷款办理，更可能对房屋的使用价值和安全性产生重大影响。为维护权益，李某委托北京翰汇律师事务所刘茜律师向开发商邮寄了律师函，正式提出解除合同的要求。然而，开发商对解除合同的要求并不完全认同，双方就此产生纠纷。
律师介绍：
刘茜律师
曾任职于国内知名司法考试培训机构，法律理论知识积累强博，法律事实转化经验丰富。对行民交叉领域案件有独特心得。以维护当事人合法权益为己任，坚守法律正义。擅长民商事诉讼、行政诉讼等诉讼业务。
律师介入与证据准备：精准分析案情，制定全面维权策略
刘茜律师接手案件后，敏锐地意识到，本案的胜败关键在于能否证明开发商存在根本违约行为，以及能否有效应对开发商可能提出的抗辩理由。
案件难点分析：
1. 违约行为的认定问题。开发商虽然发布了延期交付告知书，但延期后是否构成根本违约，需要结合合同约定和法律规定进行论证。此外，高压线问题导致贷款无法办理，这是否也构成违约，责任如何划分，需要仔细分析。
2. 解除合同的时机问题。根据合同约定，交房日期为2024年12月31日，而李某在2024年9月就提出解除合同，此时合同约定的履行期限尚未届满。在这种情形下，能否主张开发商构成预期违约并解除合同，需要有力的法律论证。
3. 开发商可能的抗辩。开发商很可能会以不可抗力（新冠疫情、全运会等）为由主张延期交房的合理性，甚至可能要求扣除高额违约金。如何应对这些抗辩，是案件胜败的关键。
律师制定的应对策略：
针对上述难点，刘茜律师制定了系统性的应对策略，为案件的成功奠定了坚实基础。
第一步，全面梳理合同约定，明确双方权利义务。律师仔细研读商品房买卖合同核心条款，确定交房时间及逾期交房违约金计算标准，为法律论证提供坚实合同依据。
第二步，论证开发商构成根本违约。律师从两方面展开：开发商明确无法按期交房且时间不明，违反合同主要义务；高压线问题导致无法办理贷款，开发商亦负有责任，已致使合同目的无法实现。
第三步，论证预期违约成立。虽交房期限未届满，但开发商已明确表示不能按期履约，构成预期违约。依据《民法典》，李某可在履行期届满前主张解除合同并追究违约责任。
第四步，提前应对开发商抗辩。律师明确指出，疫情、全运会等并非合理免责事由，对工期影响可通过合理安排避免；高压线问题属项目规划应考量因素，不能作为延期理由。
庭审焦点与应对策略：
本案庭审过程中，双方围绕以下几个核心争议焦点展开了激烈辩论。刘茜律师凭借扎实的法律功底和丰富的实务经验，针对每个焦点都提出了有力的代理意见。
焦点一：开发商是否构成根本违约，李某是否有权解除合同
我方认为，开发商已构成根本违约，李某有权解除合同。开发商发布延期交付告知书，明确无法按期交房且交付时间不确定，已构成预期违约；同时房屋存在高压线问题导致无法办理贷款，开发商作为专业房企，在规划建设阶段未尽合理注意义务，违约行为致使合同目的无法实现。开发商抗辩延期系疫情、全运会等不可抗力导致，高压线问题非己方原因，并主张解除合同应扣除20%房款。刘茜律师反驳指出，疫情与全运会不构成法定免责事由，项目可通过合理工期规避影响；高压线属规划应考量因素，开发商存在明显疏漏；扣除20%违约金为格式条款，违约方要求守约方担责于法无据。法院支持我方观点，确认开发商违约，准予解除合同。
焦点二：合同解除后，开发商应如何退款及支付违约金
我方主张，合同解除后开发商应全额返还已付购房款，并以该款项为基数，自约定交房日起至实际退款之日止按1.5倍 LPR 支付违约金，弥补资金占用与机会损失。开发商同意退款，但坚持按补充协议扣除20%违约金，并认为1.5倍LPR标准过高。律师指出，20%违约金条款违反公平原则，开发商违约却要求守约方承担责任不合理；1.5倍LPR足以弥补长期资金占用与错失购房机会的损失，并非过高。法院认定开发商应全额退还已付房款，将违约金酌定调整为按同期一年期LPR计算。
焦点三：高压线问题是否影响合同履行，责任如何划分
我方认为，高压线导致贷款无法办理，开发商在立项、规划阶段未尽审慎义务，存在重大疏漏，应承担违约责任。开发商辩称高压线为客观情况，非自身原因导致，且业主未配合更换银行，贷款不能不应归责于己方。律师强调，开发商对项目规划、建设负全部责任，高压线问题应在前期预见并解决，不能将规划不当后果转嫁给购房者；更换银行无法解决高压线带来的根本障碍，相关主张仅为推脱责任。法院虽未专门论述高压线问题，但判决认定开发商未依约履行义务、应承担违约责任，实质支持了我方关于开发商应对高压线问题负责的观点。
判决结果：
法院经审理，采纳刘茜律师核心代理意见，依法判决：解除原告与被告签订的商品房买卖合同；被告限期内一次性退还原告全部购房款；并以已付房款为基数，自约定交房日起至实际退还之日止，按同期一年期LPR支付资金占用费。
本案中法院未支持开发商扣除20%违约金的主张，全额支持原告退款及资金占用费诉求，明确由违约方承担全部责任，充分保护了守约购房者的合法权益。
此案胜诉不仅为当事人挽回损失，更为延期交房、规划瑕疵类购房纠纷提供了重要参考。在当前市场环境下，本案充分证明，购房者依法理性维权，合法权益必将得到法律的有力保障。
律师寄语：
商品房买卖纠纷是房产领域常见问题，李某历经近五年坚持终获胜诉，给购房者带来重要维权启示。
签购房合同时，务必仔细审阅交房时间、违约责任、解除条件等核心条款，有疑问及时咨询专业人士，明确约定是维权的重要依据。发现开发商违约，要第一时间固定延期告知书、沟通记录、证明材料等证据，为诉讼筑牢基础。面对违约不应妥协等待，应及时通过法律途径维权，避免损失扩大。维权周期通常较长，需保持耐心与信心，只要诉求合法，就应坚持到底。房产纠纷法律关系复杂，委托专业律师代理至关重要，律师可精准抓焦点、制定有效策略，大幅提升维权成功率。处理商品房纠纷，既要保障购房者权益，也需维护市场秩序。购房者应增强法律意识，开发商应恪守合同、诚信经营，共同推动房产市场健康发展。
如您有类似法律问题，欢迎咨询北京翰汇律师事务所，我们将以专业、严谨的态度，为您争取最大权益。
