经典案例
发布时间：2026-03-27
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当开发商长期逾期交房，购房合同解除后，贷款银行却主张优先受偿权，对已陷困境的业主而言是双重打击。北京翰汇律师事务所邹富丞律师代理二审，法院采纳我方法定解除权观点，依法解除商品房买卖合同和个人购房借款合同，驳回银行关于优先受偿权与解除权超期的上诉，为委托人争取到应有权益。
案情回溯：
2021年，委托人夫妇与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于山东某项目的住宅一套。合同约定了买受人支付房款的时间、开发商交付商品房的时间，逾期超过180日买受人有权解除合同，并约定退还全部房款与利息、支付违约金等条款。合同签订前，委托人已如约支付房款，开发商至今未交付案涉房屋。一审法院判决解除商品房买卖合同与借款合同，判令开发商返还委托人夫妇首付款及利息、已还贷款本息与违约金，并向银行返还剩余贷款本金及利息。银行不服提起上诉，主张借款合同不应解除、其享有优先受偿权、解除权已超过除斥期间。案件进入二审，由北京翰汇律师事务所邹富丞律师代理。
律师介绍：
邹富丞律师
从事法律行业多年，接触过众多行政案件、民事合同纠纷等案件。针对行政复议、听证、行政处罚案件有过深入了解，始终坚持受人之托忠人之事理念，努力办好每一个案件，提供优质的法律服务，坚持提高自身专业能力，完善办案思维，最大程度实现业主诉求。
律师介入与证据准备
邹富丞律师接手二审代理后，识别三大核心难点：借款合同应否一并解除、银行是否享有优先受偿权、解除权是否超过法定除斥期间。针对这些难点，律师团队制定并执行了清晰、务实的策略与步骤。
一、紧扣司法解释与判例，夯实借款合同解除依据。律师团队逐条相关条款，明确在购房合同被解除导致贷款合同目的无法实现时，当事人有权请求解除贷款合同；同时梳理一审庭审与卷宗材料，确认开发商长期违约已造成合同目的无法实现，为二审代理意见搭建法理支撑。此外，律师检索类案与入库案例，以裁判要旨作为论证补充，增强说服力。
二、紧扣程序规范与举证规则，厘清优先受偿权主张的边界。律师审查一审庭审记录与银行主张，发现银行虽在陈述意见中提及“优先受偿权”，但未作为独立的诉讼请求提出，亦未预交对应诉讼费；在合同解除的框架下，优先受偿权需另行主张，不应在本案中新增诉请。律师据此在二审中强调程序合规性，驳斥银行关于程序遗漏的主张。
三、紧扣期限解释与合同目的实质，论证解除权行使的合理性。律师梳理开发商违约时间线与项目作为“保交楼”的特殊背景，结合交房不确定性与委托人的合理期待，说明委托人始终在积极主张权利，不存在怠于行使的情形；解除权应自合同目的无法实现的状态确认时起算，而非机械自逾期180日点起算。该观点帮助二审法院厘清除斥期间的适用条件。
在证据准备方面，律师团队重点核查一审认定事实与证据材料：商品房买卖合同与借款合同文本、首付款支付凭证、贷款还款记录、不动产登记查询结果、工程质量鉴定文件、律师沟通函与签收证明、项目“保交楼”状态等；在庭审中围绕上述证据展开有针对性的质证与论证，确保事实与法律依据衔接紧密。
维权焦点与应对策略
焦点一：个人购房借款合同应否一并解除？
我方代理意见：借款合同以购房为目的，与购房合同紧密关联。购房合同因开发商根本违约解除，贷款目的已无法实现。依据司法解释第二十条，借款合同应一并解除。
对方抗辩理由：两份合同相互独立，购房合同解除不必然导致借款合同解除。
法院认定：支持我方观点。购房合同被解除致使贷款合同目的无法实现，当事人有权请求解除借款合同，符合法律规定。
焦点二：银行主张的优先受偿权应否在本案中支持？
我方代理意见：银行在一审中未将优先受偿权作为独立诉讼请求提出，亦未预交相应案件受理费，属于抗辩意见而非诉讼请求。一审已对其抗辩进行审查。如银行认为享有优先受偿权，可依法另行主张，不应在本案二审新增诉请。
对方抗辩理由：银行已办理抵押预告登记且项目已办理不动产权证书，应享有优先受偿权；一审法院遗漏其诉讼请求，构成程序错误。
法院认定：驳回银行主张。银行未明确提出独立的优先受偿权诉讼请求，一审未予审理不构成程序错误，银行可另行主张权利。
焦点三：解除权是否超过法定除斥期间？
我方代理意见：委托人夫妇行使的是法定解除权，非约定解除权。因项目被列为“保交楼”，交房是否具备条件不确定，委托人对交房始终存有合理期待，无法准确预判持续违约直至合同目的无法实现。解除权行使未超过合理期限。
对方抗辩理由：逾期交房已超过180日，解除权早已产生；直至2025年才起诉，已超过一年的除斥期间，解除权消灭。
法院认定：支持我方观点。交房条件不确定导致委托人存有合理期待，解除权行使未超过合理期限。
判决结果：
二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。商品房买卖合同与借款合同自判决生效之日起解除；开发商应返还委托人首付款及利息、已还贷款本息、违约金；开发商应返还银行剩余贷款本金及利息。委托人成功摆脱“未收房、仍需还贷”的双重困境，合法权益得到保障。
律师寄语：
购房不仅是对美好生活的期待，更是一段与时间和契约相伴的旅程。当旅程因开发商长期违约而中断，当贷款银行提出优先受偿权的主张，普通人难免焦虑与无助。但法律给每一位守约者提供了保护伞：只要证据在手、路径正确，解除权不会被机械的数字束缚，贷款合同也不会变成无法卸下的重担。
给普通读者的几点建议：一、善用法定解除权，别被“时间”吓退。除斥期间的适用要看合同目的是否真正实现，尤其项目处于“保交楼”等不确定状态时，保留好协商、催告、律师函等证据是关键。二、理清“购房合同—借款合同”的关联关系。一旦购房合同依法解除，借款合同也一并解除，开发商应当承担返还责任，您不必独自背负还贷压力。三、理性看待银行的优先受偿权主张。预告登记不等于抵押权设立，银行的主张需以正式诉讼请求为前提，您可以依法抗辩并寻求专业支持。
遇到复杂情形时，及时联系专业律师，让法律成为您的底气。如您有类似法律问题，欢迎咨询北京翰汇律师事务所，我们将以专业、严谨的态度，为您争取最大权益。
