经典案例
发布时间：2026-02-06
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案情简介：
12名业主系陕西某商业项目商铺业主，11位于2017-2018年间先后与该项目开发公司签订商铺认购协议、《商铺委托租赁管理协议书》，2019年签订《商品房买卖合同》，另有1名业主未签订购房合同。该项目于2019年7月竣工后，业主们查看房屋时发现无法找到商铺具体位置，怀疑开发商存在多项违法违规行为，遂委托北京翰汇律师事务所郭昌通律师维权。郭昌通律师指导业主们向当地县住房和城乡建设局邮寄《履行法定查处职责申请书》，要求查处开发商涉嫌出具虚假竣工验收材料、擅自变更规划设计、分割拆零销售、售后包租等违法行为。县住建局作出回复函，认定开发商无相关违法情形。业主们不服该回复，在律师协助下提起行政复议。
律师介绍：
郭昌通律师
谦逊稳重、积极进取、尽职尽责、有较强的团队意识，理论功底深厚，力争为委托人提供高效、专业的法律服务。毕业于山东大学，法律硕士研究生。本科就读于郑州大学，取得法学和文学学士学位。多次获得优秀研究生、国家奖学金、校三好学生等荣誉。
案件难点：
1. 行政机关抗辩力度大：县住建局已作出正式回复，明确认定无违法情形，且提交了立项批复、竣工验收报告等材料佐证，要推翻该回复、推动复议机关支持我方诉求，论证难度较大。
2. 法律适用争议突出：住建局主张案涉委托租赁协议签订于预售阶段、标的为商铺，不适用《商品房销售管理办法》中禁止售后包租的规定，需精准驳斥该观点，明确法律适用边界。
3. 群体维权协调难度高：案件涉及12名业主，其中1人未签订购房合同，需统一维权思路、整合证据材料，兼顾每位业主的合法权益，避免因个体差异影响整体维权进程。
4. 需区分争议焦点与无争议事项：复议中查明，开发商在竣工验收、规划设计等方面无违法情形，需聚焦“售后包租”这一核心争议点，避免被无关事项分散精力，确保维权靶向精准。
承办亮点：
精准直击法律适用错误，突破维权核心：郭昌通律师深入研读《商品房销售管理办法》，明确指出开发商在项目竣工前，于2017-2018年与业主签订委托租赁协议、约定售后包租，完全符合“禁止以售后包租形式销售未竣工商品房”的情形，精准驳斥住建局“不适用相关规定”的抗辩，直击其回复的核心违法点。
全面梳理证据，强化论证力度：律师整合业主们的购房合同、委托租赁协议、住建局回复函等材料，结合项目竣工时间与协议签订时间的核心事实，形成完整证据链，清晰论证住建局对售后包租问题的认定存在法律适用错误，未履行法定查处职责。
聚焦核心争议，优化维权策略：在查明竣工验收、规划设计无违法情形后，律师及时调整策略，放弃无关诉求，集中精力推进售后包租相关违法查处事宜，避免维权精力分散，确保复议机关聚焦核心争议，提高维权效率。
精准把控群体维权节奏：律师统筹12名业主的诉求，协调未签购房合同的业主提供相关佐证，统一提交复议材料、发表答辩意见，既保障了群体维权的统一性，又兼顾了个体权益，确保维权流程有序推进。
办案成果：
经郭昌通律师专业代理，县人民政府作出行政复议决定，采纳我方代理意见，判令撤销县住建局作出的回复函中关于售后包租情况的回复，并责令县住建局在法定期限内，对开发公司的违法行为立案查处。目前，郭昌通律师正持续跟进案件进展，督促住建局依法履行立案查处职责，推动业主们的合法权益得到切实保障。
价值总结：
当行政机关对开发商的售后包租违法行为认定错误、适用法律不当，未履行法定查处职责时，专业律师通过精准锁定法律适用错误、聚焦核心争议点、强化证据论证，可有效推动行政复议机关纠正不当行政行为，倒逼行政机关依法履职。郭昌通律师的代理实践证明，此类纠纷中，精准把控法律适用边界、聚焦核心违法点，是维权成功的关键，为同类商铺售后包租维权案件提供了参考范本。
