经典案例
发布时间：2025-09-01
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案情简介：
2017-2019年间，四川某市数十位业主购置当地一实业集团开发的物流园项目商铺。开发公司以“购房即得高额回报”为诱饵，采取“售后包租”模式销售预售商品房：业主签订《商品房买卖合同》当日，需同步签订《委托经营服务合同》；后续销售中，开发公司又通过与其高度关联的四川某商务服务公司，与业主另行签订《委托经营协议》，承诺定期支付租金回报。然而，开发公司后续拒不履行租金支付义务，业主们的投资收益落空，合法权益严重受损。为追回损失、推动对开发公司违法销售行为的查处，数十位业主集体委托北京翰汇律师事务所张月争律师代理维权。
律师介绍：
张月争律师
严谨、负责、执行力强，法学功底深厚，较强的条理性和逻辑思维，擅长沟通协调。擅长行政诉讼、民商事诉讼、土地征迁补偿诉讼、婚姻继承等家事纠纷。主张用严谨细致的工作态度捕捉案件的重要细节，将理性冰冷的法律逻辑融入体贴的人文关怀。
案件难点：
1. 行政机关履职推诿，维权路径受阻：首阶段向住建局申请履职时，其以“未发现法人关联”为由敷衍答复，回避“管理人员同一”的核心关联证据，未实质审查开发公司违法事实；复议后明确职责归属执法局，执法局又以“超期不答复”的方式消极履职，两次遭遇行政机关推诿或不作为，导致维权进程反复受阻。
2. “变相售后包租” 的违法性认定难：开发公司通过“自身签约+关联商务公司签约”的双层模式规避监管，将“售后包租”拆分为“购房+委托经营”，且两公司仅管理人员重合、法人不同，需收集证据证明商务公司与开发公司存在高度关联，才能认定其“变相售后包租”的违法本质，证据链构建难度较大。
3. 数十位业主集体维权的诉求统一与程序协同难：业主人数多，对行政维权流程认知不一，需协调群体诉求，确保申请材料、复议主张的一致性；同时，两次行政复议涉及不同行政机关，需同步跟进程序进展，避免因信息不对称或个体意见分歧影响维权效率。
承办亮点：
精准锁定行政维权核心路径：张月争律师未陷入“与单一行政机关僵持”的困境，而是根据职责分工动态调整维权方向：首阶段针对住建局申请履职，遭敷衍后立即通过行政复议撤销不当答复；明确执法局为责任主体后，及时提交申请，面对其不作为再次提起复议，形成“申请履职—复议纠错—再申请—再复议”的闭环路径，逐步推动行政机关正视职责。
深挖关联证据，破解“变相售后包租”认定难题：律师通过调取开发公司与商务公司的工商档案、管理人员社保缴纳记录、关联交易合同等证据，证明两公司管理人员同一、业务高度关联，实质是开发公司为规避监管拆分签约主体，最终还原“变相售后包租”的违法事实，为行政机关查处提供扎实证据支撑。
精准运用行政复议规则，强化法律论证力度：针对两次复议分别制定差异化论证策略：对住建局，重点论证“未审查管理人员关联事实，属于未实质履职”；对执法局，依据《行政许可法》《行政强制法》中“行政机关应在法定期限内答复履职申请”的规定，强调其超期不答复构成不作为。通过精准的法律适用与证据呈现，确保复议机关认可业主方主张。
案件结果：
本案通过两轮行政复议，实现关键维权突破：复议机关认定执法局在收到履职申请后，未在法定期限内作出任何答复，其行为构成行政不作为，依法确认该不作为行为违法。
价值总结：
本案构建“申请行政履职—复议纠错—再复议追责”的维权模式，破解了行政机关推诿、不作为的常见困境，为类似售后包租纠纷中业主通过行政路径推动查处提供了可复制的操作思路。张月争律师通过路径规划、证据挖掘、程序协同，帮助数十位业主突破行政壁垒，证明了专业律师在集体维权中定方向、破僵局、保权益的关键作用，增强了业主群体通过行政法律程序维护自身权益的信心。
