经典案例
发布时间：2024-07-05
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案情摘要：
商铺售后返租陷入经营困难 业主佣金难兑付
陕西省某市的多户业主，分别于早年间购入了当地某开发商开发建设的一处商铺，并在与其签订《商品房买卖合同》后，经由开发商引导与第三方管理公司签订了《商铺委托经营管理合同》。随着购买的商铺项目正式交付验收，第三方管理公司进驻，本以为项目正常发展可以按期收到租金的业主们，却在此后的几年发现该项目逐步呈现衰败趋势，商场鲜有顾客问津，合同中应允的返租租金也无法如期兑付。感受到权益遭到侵害的业主们也由此与开发商及第三方管理公司爆发了激烈的冲突，在多次追讨无果的情况下，业主们经过咨询后最终决定将案件委托至北京吴少博律师事务所朱久林律师手中，采取法律途径维护自己的合法权益。
律师介绍：
朱久林 | 主办律师
退役军人，警校毕业。曾任职于北京市京师律师事务所，经办案件上百起。专业功底深厚，责任感强。专注擅长解决行政案件、民商事案件。
办案过程：
商铺项目失败返租佣金难回笼 专职律师助力维权
政府信息公开取证 寄送履职申请要求地方单位履行法定职权
朱久林律师接受委托后，就委托人提供的涉案文书材料进行了系统分析，并逐一确认了委托人群体的诉请。凭借着丰富的售后返租类案件处理经验，朱久林认为本案首先需要采取政府信息公开的形式进行二次取证，在委托人现有证据的基础上再次增加新证，根据查证的信息来促使案涉项目暴露出违法点并要求有关单位介入查处开发商的违法行为，之后才能以此为根基进而达成委托人群体的核心诉求。
确认维权框架后，朱久林律师向当地多家行政单位提起了政府信息公开，要求披露案涉项目的具体信息，并经过核实比对后发现案涉商铺存在违规测绘、虚假测绘等问题。朱久林律师当即进行实地考察，并经实地考察后证实商铺与竣工图存在巨大差异。在明确了管辖单位后，朱久林律师向当地自然资源局寄送了《查处申请》，要求地方自然资源局对案涉项目存在的违规测绘、虚假测绘等问题作出处理。
自然资源部门拒不查处违法行为 复议顺利推动案情进展
时至2024年1月，地方自然资源局做出了相应答复，在答复书中表明了无法支持的态度。并表明案涉项目由第三人测绘公司进行测绘，符合房产测绘条件，测绘结果真实有效，房产测绘成果与现状一致，不存在错误测算失误等问题。
而对于这样的结果，朱久林律师当即决定采取行政复议进行维权。复议过程中，朱久林律师一再提出，案涉房屋建筑面积实测活动发生在建设项目竣工后、办理不动产权属证书之前。若建设单位在施工阶段未办理相关手续，则预售、实测、权属登记等阶段应当保持一致，而本案中实际情况却与调取的项目竣工图存在严重差异。
最终，复议机关通过核查案件事实，分析双方提交的材料后，认可了朱久林律师提交的诉请及证据，裁定当地自然资源局限期内对朱久林律师提起的查处申请重新作出答复。
吴少博律师事务所提醒：
随着我国经济的蓬勃发展，房地产市场也迎来了前所未有的繁荣。然而，一些开发商为了追求高额利润，采用了不正当手段来误导购房者。分割拆零售后返租的格子铺就是他们常用的伎俩之一。这种商铺设计巧妙地将产权与经营权分离，购房者购买商铺后仅拥有买卖合同，而真正的经营权则转交给了托管公司。
开发商推出这种商铺模式，主要是出于快速集资和资金回笼的考虑。他们通过销售众多小面积的商铺，提前获取购房者的资金，从而加速项目的建设和资金的周转。然而，对于购房者而言，他们支付了高昂的费用，却未能获得商铺的实际使用权或物权，后续还可能承担经营不善等不利因素，从而造成巨大的经济损失。
