我租的店面遇到拆迁，被认定为违章建筑和承租人的合同有效吗？

一、主要事实：

张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店，双方签订2年期租赁合同，并对期限、租金、支付方式及合同有关事项等做了明确约定。合同签订后，李某依约交付了租金并装修了房屋，进行前期固定资产投资，开始营业；因该房屋地理位置好，生意兴隆；然而，没开多久，遇到拆迁，由于张某的房子是违章建筑，拿不到补偿，李某的损失很大，可以按照合同约定向张某主张返还租金吗？

二、律师分析：

在现实中 ，双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。如：建筑本身合法性等等。而正是由于对这些问题未明确约定，往往可能会导致纠纷产生。根据相关法律法规明令禁止房屋租赁情形如下：

（1）未依法取得房屋所有权证的。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

(3)共有房屋未取得共有人同意的。

(4)权属有争议的。

(5)属于违法建筑的。

(6)不符合安全标准的。

(7)已抵押，未经抵押权人同意的。

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、维权建议：

实践中，有一种观点认为租金应该适当保护。即变认为虽然租赁合同应该无效，但实际上承租人已租用了房屋或者场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿。而且因为租赁合同的无效不像买卖合同，可以返还，租赁是一种事实行为，租赁合同是一种继续性合同，当宣告无效时也没有朔及力，利益无法返还。作为承租人，要在和出租方协商一致的情况下进行争取属于自己的补偿。

四、重点法条：

    ①根据《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋 ，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金 ，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失；造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    ②根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。 违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是到当地房管局查处房屋权属，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。