别让局部拆迁毁了你的企业

在北京吴少博律师事务所代理的众多企业征收拆迁案件过程中，遇到过许多特殊的情况，局部征收就是其中之一。
什么是局部征收呢？这个要从征收土地的用途说起了。征收拆迁一般都是为了利用被拆迁的土地，企业拆迁也是如此，政府对企业所在土地进行征收拆迁看中的也是土地使用权，企业拆迁以后，原地用来重新规划开发。但是企业不同于居民住宅，普遍占地较大，几亩到几百亩不止，如果是用来重新规划开发肯定是要求企业搬迁，如果是修路、牵线、架桥从企业所在地路过，占用的只是很少的一块带状的土地，拆迁方往往不愿意对企业进行整体的征收，二是只征收占用的这一部分，对企业这部分土地的征收，就是局部征收。
     拆迁方只想局部征收企业的一部分，这个很好理解，简单来说就是为了减少补偿，占你企业一平方米就赔偿一平方米，占两平方米就补偿两平方米，看起来是公平公正合理，但是事实是这么回事吗？
     对于有些类型的企业和项目来说，这样征收是合理的。比如输电线路从企业上面经过，在企业厂区里打了个桩架高压线，占了多少土地破坏了多少厂房就赔多少，不影响企业的生产经营。
但是更多情况却不是这么简单的，我们在实践办案中遇到很多这种情况，比如我们在山西宁武有一个做铝工业的客户，当地要修高速，企业所处位置是要建的高速桥的下边，需要在企业用地内打桩。在实际谈话中征收方表明：“只补偿打桩占用的面积，而且占用的面积对企业实际经营不造成实际影响。”这样是不是就可以局部征收了呢？但是有没有考虑过，铝工业是有大烟囱的，按照高速公路的要求五十米范围内不能有平行高度的建筑，该企业的烟囱已经超过了高速路的高度，一旦烟囱冒烟，高速路上的视线清晰度就会受影响。但是这些问题是道路运营部门考虑的问题，征收部门不管你这些事情，他们给地征收出来就是完成任务了，能减少预算降低补偿成本更是求之不得，至于后面高速建成之后企业无法经营的问题，留着企业和道路运营部门自己扯皮去，扯不到征收部门身上了。
还有一种情况，比如我们在山东的一个案子，公路从企业中间穿过去，征收方表示我们就用这15米宽120米长的地方，你们企业这片地方原来也是空地，我们修路连你厂房都没有占，大家皆大欢喜。而事实上，该企业原来是分为AB两个生产区域，A区对原料进行粗加工，然后运到B区进行精加工。而征收方这条路的规划路线正好从AB两区中间通过，公路修好以后，路基护栏都高于地面，AB之间只能通过天桥来往，根本无法运送产品，所以这次征收其实是影响到了企业的生产经营的，并不是像征收方说的那样皆大欢喜。如果按照局部征收的补偿方案进行，企业只能获得很少的补偿，不足以支撑企业择址重新生产。
所以在实际补偿的时候到底应该整体征收还是局部征收呢？整体征收和局部征收我认为看两个方面：
1、局部征收完后对企业造不造成很大的阻碍，局部征收后还能否正常经营。
2、局部征收后企业的经营是否干扰局部征收所达到的目的。
  如果局部征收后造成企业无法生产经营，或者反过来讲，企业在征收后的实际经营会影响到征收目的的进行，双方相互影响无法同时存在，这就达到的整体征收的前提。在吴少博律师事务所承办的案件中大部分要求整体征收的意见也得到的征收方最后的认可，如果你在现实中也遇到此类问题，就需要跟拆迁方谈判要求整体征收。