＂拆迁房＂首轮给予极低的报价很很低

正常的拆迁都是先公布补偿的政策，然后在这个政策的基础上进行评估，双方再就评估价格进行协商，但是这两年随着拆迁中违法程度的加深，很多项目根本不公布拆迁或征收公告，不公开公布补偿政策，也没有评估报告，然后直接给被拆迁人报一个极低的补偿价格，或者只有一个没有盖章的评估报告，这个评估报告也只是给你看一眼然后就收回去，然后再在这个价格的基础上双方进行协商。

一开始我们律师也很奇怪，不知道拆迁人的真实用意，一个价值一千万的企业政府为什么敢报价一百万甚至是几十万。后来经过几个回合的谈判，我们开始慢慢理解拆迁人的真实目的所在，在这里，给大家说一个办案过程中遇到的案例。

一个山东某地的加油站有两千平左右的国有商业用地，因为是2000年左右建的，只取得了建设用地规划许可证，没有办理房产证。这个加油站取得了所有的合法经营证照，包括经营加油站的特许经营许可。在2006年，中石化曾经出价六百万想收购这个加油站，因为双方价格最终没有谈妥搁浅。2012年的时候，这个加油站遇到拆迁，拆迁人没有给任何评估报告，直接以该加油站没有取得建设工程规划证和施工许可证为由定性为违章，然后象征性的给予了40万左右的地上物补助。40万的补偿价格和2006年中石油600万的收购价格，简直是差了天和地。加油站的经营者找到我们的时候非常不解为什么政府能给出这么低的价格，她甚至不知道自己的这个加油站真正应该值多少钱。

后来随着谈判的深入，拆迁人多次暗示，你想要多少钱，你可以提，双方还有很大的谈判空间。但同时又表示，2006年中石化的收购价格不具有任何可比性，不要在这个基础上进行考虑。

至此，我们开始慢慢明白，其实拆迁人首轮极低的报价存在一个很大的弹性空间，他的真实用意在于彻底的打压你的心意预期，让你不敢对自己的企业进行合理估价，然后在他报价的基础上，经过反复谈判，反复斗争，最后双方达成的价格有可能翻了几倍甚至是十倍，让你感觉已经取得了很大的胜利，但是，在这个过程中你所参照的谈判补偿价格是他的首轮报价，而不是你最初对企业的合理估价。