商品房纠纷系列案件，开发商被判退还全部房款及利息！

本案代理律师：北京吴少博律师事务所 石磊

导读：

这是一起商品房纠纷的系列案件，涉及诉讼的原告方达20多人，值得一提的是，所有案件在吴少博律所的石磊律师缜密分析和不懈努力下，全部都获得胜诉判决。

由于房地产开发商并没有取得预售许可证，而且也并没有进行实际建设，因此，开发商通过中介公司与购房者签署的《产品置换协议》并不合法，所以，在证明了开发商这种欺诈行为之后，退款也就顺理成章了。

律师分析：

原告签订的“协议”内容条件满足并等同于商品房销售合同，由于被告存在违规销售商品房同时已被责令退还相应购房款的事实，故“协议”承担连带责任。

另外，被告的项目一直未开工建设，也未取得预售许可，故“协议”属无效，应当退款。

原告诉求：

1、依法判令原告与被告签订的《产品置换协议》及《产品置换补充协议》无效；

2、依法判令二被告退还原告的购房款及利息损失；

案件还原：

本院经审理认定事实如下： 

2017年5月19日，原告与被告H公司签订《产品置换协议》一份，约定原告将车位(原认购产品)所交款项和优惠全部调换为欲换产品即W项目xxx号房，面积xxm'，总价xxxx元，W项目位于廊坊市xxxxxx，由H集团旗下廊坊市T房地产开发有限公司开发。原告于当日向被告H公司交纳xxx元，H公司向原告出具xxx元收据一份。

2018年5月22日，原告与被告H公司签订《产品置换补充协议》一份，约定原欲换产品即W项目xxx号房，面积xxm',原单价为xxx元/m'，原总xxxx元，现调整单价为xxx元/m*，调整总价为xxx元。原告又于当日向被告H公司交纳xxx元，H公司向原告出具xxx元收据一份。

2018年11月26日，廊坊市城乡规划局为被告T公司颁发了地xxx号、xxx 号建设用地规划许可证，载明用地单位廊坊市T房地产开发有限公司，用地项目名称W地块一、二，用地位置xxx。

2019年3月27日，廊坊市住房和城乡建设局分别对被告H公司xx部某某和被告T公司xxx进行调查询问。被告H公司在调查过程中承认是替被告T公司收取的W项目房款，用被告H公司名义收款是因为W项目没有取得商品房预售许可证，收的房款全部都在被告T公司名下，只是以被告H公司开的收款收据，H公司与T公司是一家，老板均是T公司法定代表人Z。被告T公司在调查过程中承认开发的项目是W，W项目没有取得商品房预售许可证，以H公司名义收取W项目房款、签订产品置换协议、开具收据，H公司与T公司是一家公司，老板都是Z，为了逃避检查将H公司的法定代表人进行了变更。

2019年4月4日，廊坊市住房和城乡建设局对被告T公司作出xxx号行政处罚决定书，对被告T公司未取得W项目商品房预售许可证情况下收取商品房预售款的行为进行处罚。得2019年6月6日，河北省自然资源厅在河北省人民政府官网发布2019年已进入处置程序闲置土地清单，被告T公司W地块被列为闲置待处置状态。

2019年12月16日，廊坊市xx人民法院作出xxx号行政裁定书，裁定准予强制执行xxx号行政处罚决定书的内容。《产品置换协议》签订至今，W项目一直没有进行开发建设。

上述事实有，产品置换协议、产品置换补充协议、POS机消费凭证、收据、银行流水、建设用地规划许可证、廊坊市国土资源局招拍挂出让成交公示、河北省人民政府2019年已进入处置程序的闲置土地清单、建设行政执法调查询问笔录、调查令及行政处罚卷宗材料(W项目销售明细表、调查报告、行政处罚决定书、催告通知书、行政裁定书)及庭审笔可证。

法院观点：

本院认为，原告与被告H公司签订的案涉产品置换协议，已就当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件和日期、违约责任等均作出了具体明确的约定，具备了商品房销售合同的实质内容，且被告H公司向原告出具了收据，表明其已依约收受了购房款，案涉产品置换协议应认定为商品房销售合同。

依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对其提出的主张，有责任提交证据。原告主张W项目未取得预售许可导致案涉产品置换协议无效，提交了建设行政执法调查询问笔录及行政处罚卷宗中调查报告、行政处罚决定书、催告通知书、行政裁定书证实。涉案W项目至今未进行开发建设，且被告T公司已进入破产程序，不具备开发建设的可能，后续也不再具备办理涉案W项目预售许可的可能性。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第(四)项的规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2003) 7号)第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故案涉产品置换协议应当被认定无效。

依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

因案涉产品置换协议无效，被告H公司收取了原告购房款并开具收据，被告H公司应予返还。原告提供了建设行政执法调查询问笔录、建设用地规划许可证及廊坊市国土资源局招拍挂出让成交公示证据证明涉案W项目实际开发商为被告T公司，被告T公司借用被告H公司名义销售W项目，签订产品置换协议，收取款项，被告T公司与被告H公司实际由一人控制。被告T公司虽一直辩称案涉《产品置换协议》与其无关，其不应承担返还款项的义务，但未提交证据证实其观点以及推翻原告提交的证据。故被告T公司应承担举证不利的法律后果。因被告T公司和被告H公司故意将未达到预售条件的商品房出售存在过错，其应当赔偿原告的利息损失。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百七十七条规定，被告T公司和被告H公司应向原告承担返还购房款的义务，并承担支付相应利息损失的责任。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第(四)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百七十七条的规定，判决如下：

一、依法确认原告C与被告河北H投资集团有限公司2017年5月19日签订的《产品置换协议》、2018年5月22日签订的《产品置换补充协议》无效。

二、被告河北H投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告C房款人民币xxxx 元及支付以xxx元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率自2017 年5月19日起至2018年5月21日的利息，以xxxx元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率自2018年5月22日起至2019年8月19日的利息和按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率自2019 年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。

三、被告廊坊市T房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带责任。

四、驳回原告C的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为xxx元，由被告廊坊市T房地产开发有限公司、被告河北H投资集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。