经典案例
发布时间：2022-04-29
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代理律师 北京吴少博律师事务所 辛晓霞
辛晓霞律师：毕业于上海海事大学，本科学历，执业律师，擅长行政诉讼，在商品房纠纷，征拆维权方面积累了丰富的办案经验，曾为多家企业提供法律顾问服务工作，在企业法律顾问服务方面积累了较为丰富的办案经验。
擅长领域：业务专长为重大疑难民商事诉讼与仲裁；执业领域为建设工程和房地产，公司法、合同法、知识产权、土地征收和企业拆迁、商品房纠纷、企业法律顾问等。
事实概要：
2016年，原告与被告签订房屋征收与补偿安置协议书，协议确认原告腾退位于某地区的房屋，被告总计应向原告支付拆迁安置补偿款***元，被告选择的补偿安置形式为产权调换，产权调换房屋为某物流服务中心2号楼第三门市。原告自行过渡，期限自2016年X月X日至2017年X月X日。但直至2019年X月第三门市仍未交付。原告诉至法院，要求交付房屋，被告在庭审中确认第三门市可于2019年X月末交付。但至今第三门市仍未交付原告，原告经实地查看并多方打听询问，第三门市目前处于烂尾状态，无法正常交付。鉴于第三门市的交付时间已逾期四年之久，目前迹象表明第三门市仍无法正常交付，被告将无限期逾期，其违约行为已导致原告无法实现合同目的，被告已构成根本违约，因此原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋征收与补偿安置协议书并要求赔偿因此遭受的损失。
律师分析：
北京吴少博律师事务所辛晓霞律师分析认为，首先，案涉征收协议应定性为行政协议。协议签订后，双方都应按照协议内容如实履行责任和义务。本案中，某行政机关作为协议签订的一方，未按照约定时间向委托人履行交付置换房屋的义务，导致协议目的无法达成，故委托人可以依此要求解除该协议。其次，由于某行政机关违约在先，应承担相应的违约责任。故该协议解除后应由某行政机关对委托人的损失进行合理的补偿。
原告诉求：
1.判令解除原、被告于2016年X月X日签订的房屋征收与补偿安置协议书中关于房屋产权调换的约定自2022 年X月X日起解除;
2.判令被告支付原告返迁安置补偿款*** 元;
3.判令被告向原告支付过渡补偿费 ;
4.判令被告向原告支付停产停业损失费 ;
5.判令被告向原告支付占用拆迁安置补偿资金的利息 ;
6.本案诉讼费由被告承担。
案件还原：
经审理查明，2012年X月X日某市行政机关因城市基础建设需要，对D学校、某镇、高速、国道区域进行征收，原告孔某所有的位于某国道的房屋在征收范围内。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定拆迁实施单位为原某市房屋征收与补偿中心。2016 年X月X日，原告与某市房屋征收与补偿中心签订房屋征收与补偿安置协议书，协议约定：甲方为某市房屋征收与补偿中心，乙方为孔某；补偿安置形式为房屋产权调换；协议第二条第二款第一项约定乙方上列房屋经呼伦贝尔某房地产价格评估事务所评估，评估额为***元；第二条第二款第二项约定甲方应支付乙方各类补助费合计***元；第二条第二款第四项约定产权调换的房屋坐落于某物流服务中心小区2号楼第三个门市，建筑面积*平方米，差价金额***元；第二条第二款第五项约定双方结算乙方应支付甲方***元;第四条第一项约定过渡期限为2016年X月X日至2017年X月X日。因被告未在2017年X月X日交付房屋，2020年X月X日原告诉至本院，要求被告立即交付房屋并支付其停产停业损失及双倍临时过渡补助费，2020年X月X日本院作出行政判决书，因当时置换房屋不具备交付条件及其未能举证证明停产停业损失，故未支持原告主张立即交付房屋及停产停业损失的诉请。至今协议约定置换的位于某物流服务中心小区2号楼第三个门市仍未经过竣工验收，被告未向原告交付。
另查明，某市房屋征收与补偿中心名称变更为某市住房和城乡建设事业发展中心，某市住房和城乡建设事业发展中心于2021年X月X日取得《事业单位法人证书》。
法院观点：
本院认为，本案争议焦点为涉案房屋征收协议是否具备解除条件、补偿数额确定是否合理问题以及本案违约责任承担问题。(一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。本案中，被告某市住房和城乡建设事业发展中心作为某市行政机关确定的房屋征收部门，具有实施房屋征收与补偿工作的法定职权。某市房屋征收与补偿安置协议书的签订方系原告与被告，基于合同的相对性，本案交付房屋的责任方系被告，不应为某市J房地产开发有限公司；且涉案协议系原、被告真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的规定。被告未按约定时间向原告交付置换房屋已构成违约。原告以向法院提起诉讼的形式催告其履约，被告虽承诺于2020年X月末交付置换房屋，但其未能在承诺期限内履行交付置换房屋的义务，缺乏履行协议的诚意。因此，本院可推定涉案行政协议现已无法履行，已具备法定解除情形且解除涉案协议不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。又因本协议不能分割履行，违约救济亦不具有可分性。故不能依照原告诉请即仅就协议书中关于房屋产权调换的约定(特定条款)判决自2022年X月X日起解除。但原告孔某与原某市房屋征收与补偿中心于2016年X月X日签订房屋征收与补偿安置协议解除的理由成立，为维护原告合法权益，本院应解除原、被告于2016年X月X日签订的房屋征收与补偿安置协议。
(二)原告要求被告支付其返迁安置补偿款***元的诉请是否应予支持。被告认为原告主张缺乏事实依据和法律依据，即使解除涉案协议也应按照该协议中第二条第二款第一项约定的评估额***元进行补偿。依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条:被告未依法履行、未按照约定履行行政协议，人民法院可以依据行政诉讼法第七十八条的规定,结合原告诉讼请求，判决被告继续履行，并明确继续履行的具体内容；被告无法履行或者继续履行无实际意义的，人民法院可以判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。因被告已经提供证据证明本应置换的某市物流服务中心小区2号楼第三个门市，建筑面积*平方米，....并结算产权调换差价，差价金额按***元/m’。现原告要求被告支付其补偿款***元 +各类补助费*元的诉请于法有据。如被告仅支付原告补偿款***元，则显失公平，亦不利于树立政府公信力。故原告诉请被告支付原告补偿款***元，本院予以支持。
(三)对于本案违约责任的承担。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。由于行政机关与公民、法人或者其他组织订立该类协议是为促进社会公共利益、实现行政管理目的，而非为实现自身利益，故无论是行政机关依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定承担的赔偿责任，还是该条款规定承担的补充责任，均只能依照《国家赔偿法》规定的损害赔偿原则，以赔偿公民、法人或者其他组织所遭受的直接财产损失为限，一 般不包括预期利益。原告由此遭受损失亦应依照《国家赔偿法》规定的损害赔偿原则，以赔偿其所遭受的直接财产损失为限，且协议双方已就逾期不能回迁约定违约责任。依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条第二款之规定，原告要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的,人民法院应予支持。因原、被告在签订房屋征收与补偿安置协议书时仅约定逾期交付房屋的违约责任为被告按协议约定临时过渡补助费的2倍向原告给付临时过渡补助费，故被告应按协议约定向原告孔某支付双倍过渡补助费。原告孔某自述其已实际领取双倍过渡费至2021年X月，故原告主张按照每月***元计算，自2021年X月X日计算至实际返还拆迁安置补偿款之日止的诉请，本院予以支持。对原告诉请被告支付停产停业损失费(按照每月**元计算，自2018年X月X日起计算至实际返还拆迁安置补偿款之日止)及支付占用拆迁安置补偿资金的利息(以**元为基数，2018年X月X日至2019年X月X日，按6%计算利息，自2019年X月X日至实际支付补偿款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计算利息)的两项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十七条、第十九条之规定，判决如下:
一、解除原、被告签订的某市房屋征收与补偿安置协议书 ;
二、被告某市住房和城乡建设事业发展中心于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告孔某补偿款*** 元;
三、被告某市住房和城乡建设事业发展中心于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告双倍过渡费(自2021年X月X日起，按照每月***元计算，至本判决生效之日止) ;
四、驳回原告孔某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021 修正)第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费*元，由被告某市住房和城乡建设事业发展中心负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
