经典案例
发布时间：2022-06-02
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本案代理律师：北京吴少博律师事务所 崔明杰
崔明杰律师：专业的教育背景、不同行业的历练和多年法律行业的职业经历，积淀了扎实的理论功底和实践经验，高度为当事人着想、为其化解矛盾的工作态度深受当事人信任，凭借特有的细致和敏锐，为委托人提供了高效、专业的法律服务，取得了良好的经济效益，维护了当事人的合法权益。
擅长领域：具备丰富办案经验，曾代理多起行政诉讼、征地拆迁、群体诉讼类重大复杂疑难案件，为当事人争取理想的补偿安置，获得征地拆迁维权当事人赞誉。以勤勉尽责作为对自己的要求，并注重熏陶品行和职业道德修养。
事实概要：
2000年X月X日杨某与管某签订《房地产转让合同书》,杨某将建于某村的自建房一处出售给非本村村民管某,后听闻当地有征收项目，杨某便要求确认房屋买卖协议无效。最终经法院审理认为，管某不属于该集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖协议损害了该集体经济组织的权益，违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖协议无效。管某认为，该判决未涉及房屋权属问题，杨某不能取得房屋所有权，房屋在征收范围内，杨某于2009年和2021年起诉是想获得房屋补偿利益，故不服向该判决提起诉讼。
律师分析：
本案是一起非本村村民购买农村住宅的纠纷。2000年，当事人作为买受人与出卖人杨某签订一份《房产转让合同》，由杨某将其位于某村的一处房屋出售给当事人。2009年，听闻当地有征收项目，杨某起诉当事人，要求确认该合同无效。经过两级法院审理，最终法院认为当事人不属于该集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖协议损害了该集体经济组织的权益，违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖协议无效。但在该案件中，出卖人杨某并未主张要求返还案涉住宅。后来，由于该处一直未拆迁，当事人就一直居住至今。2021年，听闻当地又开始征收项目，出卖人杨某提起本案诉讼，要求当事人返还房屋并支付3年的占有使用费。
为维护自身合法权益，当事人委托北京吴少博律师事务所代理本案。经与当事人沟通，主办律师崔明杰在庭审中陈述了当事人自从购房后实际居住至今20余年，当事人返还房屋后无其他居住地址，以及案涉地块还未实际拆迁的情况，最后法院支持了当事人的主张，驳回了杨某的全部诉讼请求。
案件还原：
经审理查明:2000年X月X日，杨某与河北省沧州市某村民管某签订《房产转让合同书》，原告将建于某村的三排*号自建房一处(正房4间、厢房3间)售予被告，房屋售价为人民币**元。被告交清房款后，原告交付了房屋及房屋登记手续，该房屋现由被告居住使用。2001年X月X日，天津市某规划和国土资源局为被告颁发集体土地使用证。
庭审中，原告认可房屋售价为人民币*元，主张被告户籍不在某村，原被告之间的房屋买卖行为违反法律规定。被告则主张原被告房屋买卖行为系双方真实自愿，且被告已取得所购房屋的集体土地使用证，足以表明原被告房屋买卖行为合法有效。另查,原告未能提供证据证明被告另有其他房屋可以居住。现由被告居住的坐落于某村的房屋并未纳入行政机关拆迁安置计划。
该院认为，农村房屋买卖必然涉及农村宅基地使用权转让, 在目前我国房地一体的格局下，原告处分房屋的同时也处分了宅基地使用权。根据我国土地管理法相关规定，宅基地属于农村集体经济组织所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关.系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
本案中，原告将农村房屋处分给本集体经济组织成员以外的被告管某，其行为损害了该集体经济组织的权益，违反了法律、行政法规的强制性规定。我国相关政策明文规定，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。鉴于原告诉请确认房屋买卖协议无效的诉讼请求理由正当、证据充分,本院予以支持。判决:确认原告杨某与被告管某签订的房屋买卖协议无效。管某不服向该判决提起上诉,上诉于天津市第二中级人民法院。天津市第二中级人民法院作出(2009)二中民四终字第*号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2006年管某在房屋后院经规划审批自建房屋，面积36平米。合同被确认无效后，现杨某以管某仍在使用该房屋，起诉要求管某返还房屋并支付占用费。庭审中，杨某同意给管某*元，管某不认可该金额，不同意返还房屋，称其在该房屋居住。原被告均认可涉案房屋尚未进行拆迁改造。以上事实有原、被告提交的证据及当事人陈述予以证实。
法院观点：
本院认为，本案经生效法律文书已经确认，原被告房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效。原被告买卖协议被认定为无效，对于相互返还因协议而取得财产的问题，考虑双方签订协议并实际履行后，在20余年的时间中，被告与家人一直实际居住买卖房屋，在被告无其他住房条件下，返还房屋无疑将给被告与家人的生活带来巨大影响。况且,在当前土地升值、房价上涨、征地补偿背景下，双方当事人未就返款达成一致意见，可待政府拆迁规划时综合考虑上述因素，另行妥善处理。现涉案房屋尚未拆迁改造，且管某仍在涉案房屋居住，原告请求返还房屋诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费*元、公告费*元，由原告杨某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。
