经典案例
发布时间：2026-05-20
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案情回溯：
购买商品房，最怕房企违规操作、资金监管悬空，一旦预售资金脱离监管，极易引发烂尾、交房无望、权益受损等一系列风险。本案就是一起典型房企逃避商品房预售资金监管维权成功案例。 当事人李某意向购置江苏某盈房地产开发公司开发的商品房项目房产。交易过程中，案外公司以等额电子商业承兑汇票，通过三方《以房抵款协议》折抵案涉购房款，李某另行向开发商支付购房定金1万元。后续当事人发现，开发商存在严重违规行为：案涉大额抵折购房款、业主缴纳的1万元定金，均未按规定存入商品房预售资金专用监管账户，房企刻意规避预售资金监管义务。而开发商还以商业承兑汇票未能按期兑付为由，推脱自身资金监管责任。
当事人多次自行沟通反映问题，始终没有得到有效处理。为维护自身合法购房权益，查清房企违规事实、督促主管部门依法履职，当事人委托北京翰汇律师事务所张月争律师介入维权，专业申请行政履职查处，倒逼主管部门介入调查、纠正房企违规行为。
律师介绍：
张月争律师
严谨、负责、执行力强，法学功底深厚，较强的条理性和逻辑思维，擅长沟通协调。擅长行政诉讼、民商事诉讼、土地征迁补偿诉讼、婚姻继承等家事纠纷。主张用严谨细致的工作态度捕捉案件的重要细节，将理性冰冷的法律逻辑融入体贴的人文关怀。
案件难点：
1. 以房抵款+商票交易模式复杂，监管界定难：本案并非普通现金购房，而是商业承兑汇票抵债+三方以房抵款的特殊模式，房企极易以此为由，主张不属于常规购房款，规避预售资金监管义务，法律关系认定难度极大。
2. 开发商抗辩理由迷惑性强：房企以商业承兑汇票未能按期兑付、实际未收到房款为借口，试图免除资金缴存监管的法定责任，混淆票据兑付义务与预售资金监管法定义务，给维权设置障碍。
3. 新旧监管法规适用存在争议：案涉城市先后出台多版商品房预售资金监管办法，项目开工、销售周期跨度大，准确界定案涉项目适用哪一版监管规定，是维权关键，普通业主难以精准把握法规适用边界。
4. 个人取证与核查能力不足：预售资金监管账户流水、资金缴存记录均由房企与主管部门掌握，个人无权调取，业主无法自行核实资金是否合规入账，仅凭口头反映难以推动主管部门实质性查处。
5. 行政部门易推诿避责：此类资金监管违规问题，主管部门容易以属于票据纠纷、民事纠纷为由，回避行政监管查处职责，仅做形式答复，不做实质调查整改。
承办亮点：
穿透法律关系，锁定监管义务属性。律师明确指出：无论购房款是以现金、转账还是商业承兑汇票、以房抵款方式支付，本质均属于商品房预售房款，依法必须纳入资金专用账户监管；商票是否兑付，不免除房企主动缴存监管的法定义务，直接击破开发商抗辩借口。
精准适配监管法规，筑牢法律依据。律师精准梳理市2014年、2021年、2024年多版预售资金监管政策，结合案涉项目2020年开设监管账户的时间节点，精准锁定本案适用的监管办法，为行政履职申请提供坚实法规支撑。
专业起草履职申请书，事实法理兼备。精准梳理三方抵款协议、房屋认购协议、定金支付凭证等全套证据，清晰列明房企两大违规事实：大额购房款未入监管账户、1万元定金也未按规定缴存监管专户，逐条援引监管办法规定，明确主管部门法定查处职责。
全程跟进督办，推动实质调查。律师全程跟进案件转办与调查流程，持续与住建部门沟通对接，督促主管部门避开民事票据纠纷干扰，聚焦预售资金监管违规核心问题开展实质性核查，拒绝形式化答复。
固定违规事实，为后续维权铺路。通过行政履职查处程序，官方正式固定房企逃避资金监管的违法事实，不仅实现当下整改，也为当事人后续退房、解除协议、追究违约责任、索赔损失筑牢关键证据基础。
案件结果：
在张月争律师专业推动下，区住建局经调查核实，作出正式书面答复，本案取得实质性维权胜利：
查实双重违规事实：官方确认案涉大额以房抵款购房款、业主缴纳的定金，均未按规定存入商品房预售资金监管专用账户，房企构成明显逃避资金监管违规行为。
启动行政监管措施：住建部门已于2026年3月对案涉房地产公司相关负责人进行行政约谈，严肃指出企业违规问题，进行警示告诫。
下达正式整改文书：主管部门向房企正式下达《行政管理建议书》，责令企业全面排查项目资金管理问题，严格按照监管规定整改，后续所有售房款依规存入监管专用账户。
本次履职查处成功，不仅查实了房企违规行为、倒逼企业整改规范，更有力维护了商品房预售资金监管秩序，从源头规避项目烂尾、资金挪用风险。
律师寄语：
商品房预售资金监管，是国家为保障购房者权益、防范房企挪用资金、规避楼盘烂尾设立的硬性制度，是买房人的“安全底线”。现实中，不少房企通过以房抵款、商票折抵、私下收款等各种方式，刻意避开监管账户，私自留存预售资金，一旦资金被挪用，极易出现停工烂尾、无法交房、办证无望等问题。而很多购房者不懂监管政策，分不清房款、定金、抵款资金是否需要入监管账户，面对房企违规往往无从维权。
在此提醒广大购房业主： 第一，无论现金、转账、商票抵款、以房抵债，所有购房款、定金都必须进入官方预售资金监管账户，房企无权私自收存； 第二，发现房企规避资金监管、私自收款不入专户，不要被动等待，可依法向住建部门申请履职查处； 第三，妥善保留认购协议、付款凭证、抵款协议等全部证据，委托专业律师介入，更易推动主管部门实质性调查、约谈整改。
北京翰汇律师事务所深耕房产交易、商品房预售监管、行政履职、购房维权等领域，擅长处理房企违规收款、逃避资金监管、延期交房、楼盘烂尾等各类房产纠纷，以专业法律功底，为购房者守住购房安全底线，捍卫合法财产权益。
如您遭遇房企私自收款、逃避资金监管、违规售房、拒不整改等问题，均可咨询我们，为您提供专业维权方案。
