经典案例
发布时间：2025-09-12
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案情简介：
河南某市一商品房项目42户业主早年购买某商品房项目，后发现所购房屋占用集体土地，开发商未缴纳土地出让金，项目被纳入“问题楼盘”范畴。此后十余年，业主始终未能收房，开发商却提出要求，让业主按每平方米600-1200元的标准补缴土地出让金，否则拒绝交房。业主们为维护合法权益，共同委托北京翰汇律师事务所陈华律师处理纠纷。
律师介绍：
陈华律师
从事多年法律工作，具备扎实的法学知识，实际应用能力强。性格沉稳，做事认真。为多家大型企业提供过法律服务，擅长民商诉讼、劳动争议、知识产权、企业征收、环保关停、商品房买卖行政纠纷等多种类型案件。
案件难点：
1. 历史遗留问题复杂：项目被列为“问题楼盘”已逾十年，涉及集体土地性质、土地出让金缴纳、项目手续补办等多重历史遗留问题，相关部门处理多采取“台账管理”的模糊方式，缺乏针对性解决方案。
2. 多方主体责任难厘清：案件涉及开发商（违规开发）、城建局（监管职责）、政府相关部门（问题楼盘处置）等多个主体，各方相互推诿，业主维权面临“找开发商无果、找部门无回应”的困境。
3. 维权周期长、阻力大：42户业主诉求一致但个体情况存在差异，协调难度高；且开发商以“补缴出让金”为交房前提，若直接针对开发商诉讼，可能面临“执行难”问题，维权过程易陷入长期拉锯。
承办亮点：
精准选择维权路径：律师未直接与开发商陷入“补缴费用”的争议，而是从行政监管角度切入，通过向城建局提查处申请，倒逼行政机关履行职责，借助公权力推动问题解决，避免单一诉讼的局限性。
直击行政答复违法核心：针对城建局“按问题楼盘办法处理”的模糊答复，律师精准指出两大违法点：一是项目涉及“土地未转化性质，未缴纳土地出让金问题”，超出一般问题楼盘范畴，需专项处理；二是城建局未核查项目手续不全、无竣工材料等问题，属于未履行法定监管职责，为行政复议胜诉奠定基础。
坚持多方协调与程序推进并行：在行政复议取得阶段性成果后，律师并未止步于“撤销答复”，而是以此为契机，推动政府、法院、开发商多方参与协商，将行政程序的胜诉转化为业主实际权益的落地，最终促成多方签字的解决方案。
办案结果：
历经2年多的维权程序，在律师的持续推动下，近日42户业主全部与开发商签订协议，协议由政府、法院、开发商相关负责人共同签字确认，明确了交房及相关问题的解决方案，后续律师将继续跟进案件执行程序，确保协议内容全部落实。
价值总结：
处理涉多主体、多问题的复杂案件时，需跳出 “就事论事” 的思维，精准选择突破口（如本案中的行政监管漏洞），通过程序胜诉为实体权益争取空间；同时，要注重 “程序推进” 与 “实体解决” 的衔接，推动多方协调，让胜诉结果真正转化为当事人的实际利益。案件的解决体现了“行政监督+司法协调+多方联动”在问题楼盘处置中的作用，既督促行政机关履行监管职责，也为类似“集体土地商品房”“长期未交房”等问题楼盘的化解提供了参考，有助于推动房地产领域历史遗留问题的规范化解决，维护购房者群体的合法权益与社会稳定。
